Wie realistisch sind Bodenrichtwerte?

Für die Bestimmung von einem Verkehrswert für eine Immobilie ist der Bodenrichtwert eine wichtige Kenngröße. Der Bodenrichtwert spielt vor allem bei Grundstücken, welche nicht bebaut sind, eine bedeutende Rolle. Er wird hier zur Bestimmung von einem Grundstückswertes herangezogen. Für einen Quadratmeter Grundstücksfläche bildet er den durchschnittlichen Lagewert. Das bedeutet, dass der Bodenrichtwert eine realistische Grundlage bildet, wenn es um den Verkauf von unbebauten Fläche geht. Um aber auf jeden Fall einen realistischen Wert zu bekommen, muss man noch weitere Faktoren unbedingt beachten.

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Bodenrichtwert?

Städte und Gemeinden veröffentlichen alle zwei Jahre den Bodenrichtwert neu. Mit diesem Wert wird angegeben, zu welchen Preisen in der Berechnungsperiode vergleichbare Grundstücke in vergleichbarer Lage verkauft wurden. Der Bodenrichtwert ist ein guter Anhaltspunkt für die erste Werteinschätzung. Er gibt aber keinen finalen Wert an, sondern muss durch Zu- oder Abschläge an die konkreten Gegebenheiten des Grundstücks angepasst werden.

Es gibt einige Faktoren die für jedes einzelne Grundstück genau betrachtet werden müssen. Sie wirken positiv oder negativ auf den Wert des Grundstücks. Hier eine Übersicht dieser Faktoren und weitere Erklärungen.

1. Das Alter vom Bodenrichtwert

Wie bereits erwähnt, gibt es (spätestens) alle zwei Jahre neue Bodenrichtwerte. Um einen realistische Werteinschätzung zu bekommen, gilt es deshalb das Alter der Daten zu beachten.

In zwei Jahren kann viel passieren. Immobilienpreise können deutlich steigen oder sinken. Ein Bodenrichtwert der vor 2 Jahren veröffentlicht worden ist und auf Daten aus entsprechend längerer Vergangenheit beruht kann also mitunter veraltet sein und den Wert zu hoch oder zu niedrig ansetzen.

Ein Bodenrichtwert vom 01.01.2024, der mit Daten aus den Jahren 2022 und 2023 erhoben worden ist, muss heute (25.04.2025) nicht unbedingt eine realistische Werteinschätzung geben.

2. GFZ des Grundstücks

Der GFZ gibt die Geschoßflächenzahl eines Gebäudes an. Ein Bodenrichtwert ist immer auf eine festgelegte Bebaubarkeit in einer Gemeinde normiert. Ist also der Bodenrichtwert für eine dreistöckige Bebauung festgelegt, für das zu erwerbende Grundstück gilt allerdings nur eine Genehmigung für ein zweistöckiges Gebäude, muss der Bodenrichtwert entsprechend korrigiert werden.

Mit Hilfe von nicht linearen Koeffizienten muss deshalb heruntergerechnet werden, um einen realistischen Bodenrichtwert zu bekommen.

3 Grundstückszuschnitt

Bei der realistischen Ermittlung vom Bodenrichtwert gilt es auch den Zuschnitt vom Grundstück zu berücksichtigen.

Nimmt man als Beispiel an, man hat zwei Grundstücke mit jeweils 600 m² zum Vergleich. Das eine ist 30 m lang und 20 m breit. Das zweite Grundstück ist allerdings nur 10 m breit und 60 m lang. Damit ist das erste Grundstück deutlich besser zu bebauen als Grundstück 2. Grundstück 1 ist damit vom Wert her deutlich höher zu bewerten als Grundstück 2, obwohl beide in der gleichen Bodenrichtwertzone stehen.

4. Die Mikrolage von einem Grundstück

Sehr oft werden von Gemeinden und Städten die Bodenrichtwerte als durchschnittliche Werte aufgeführt, welche für bestimmte Stadtteile oder ganze Ortschaften gelten. In diesen Bodenrichtwerten sind keinerlei Mikrolagen berücksichtigt. So ist ein Grundstück an einer Durchfahrtsstraße anders zu bewerten, als ein Grundstück mit freiem Blick auf eine Wiese oder Wald.

Hier ist beim Bodenrichtwert mit Zuschlägen oder Abschlägen zu arbeiten, damit dieser Wert auch wirklich realistisch ist.

Fazit

Diese 4 Faktoren zeigen, dass allein die Einsicht in die örtlichen Tabellen oder Karten für Bodenrichtwerte nicht auf den ersten Blick wiedergeben, ob der Bodenrichtwert auch wirklich realistisch ist. Eine genaue Überprüfung ist deshalb bei jedem Grundstück wichtig.